半岛体育3月27日，美的置业公布2022年度业绩报告并举行业绩发布会。作为家电巨头何享健家族的房地产公司，相比其他民营房企，有“靠山”的美的置业2022年表现出更强的韧性，但也逃脱不了利润腰斩的命运半岛体育。

　　无数千亿级房企迎来大面积爆雷，这一年清单有点长。泰禾、恒大、蓝光、新力、阳光城、佳兆业、奥园、建业、正荣……这些可都是千亿级房企，在很多基本面都有过人之处，比如泰禾的产品力，新力的园林草坪专家、龙光的TOD模式、佳兆业几十年的旧改专家。一批批携带行业专家头衔的千亿房企在爆雷，而且，更多千亿爆雷故事在2022年还在继续！

　　和大部分房企一样，美的置业2022年营收、利润也是“双降”，但在降幅方面要稍微柔和一些。

　　营收同比微降1%，为736.3亿元，毛利润的降幅略大些，同比下滑了16.22%为113.1亿元。

　　毛利降幅更大，侧面体现的是成本高企、利润率下滑。2022年美的置业的销售成本没有下降，反而增长了3.5%左右。

　　通过下图财报披露的详细表格蜜妹看到，实际上美的置业2022年在缩减开支方面非常用力。比如雇员福利开支从2021年的28亿元左右降到了不到23亿元，降幅约20%；

　　导致销售成本不降反增的指标主要有三个：物业开发及销售成本（增加10亿多元）、在建物业及已竣工物业撇减（增加不到4亿元）、取得合约的成本摊销（增加不到3亿元）。总结起来一句话：大都与卖房、房屋减值有关半岛体育。美的置业财报的说法是：部分项目单方成本提高。

　　受此影响，美的置业的毛利率从2021年的18.31%下降到2022年的15.36%。这也是美的置业自2019年以来，毛利率连续4年下降。

　　和毛利率的遭遇类似，美的置业的净利率也正遭遇“四连降”，且这一次降幅更大。

　　值得注意的是，美的置业2022年的大部分利润似乎并没有落到公司拥有人头上。如上图财报数据所示，2022年美的置业年内利润共计35.77亿元，同比下降32.5%。其中公司拥有人利润17.26亿元，同比大降53.9%；而非控制性权益则还上升了约18.6%，为18.5亿元。

　　这一大减、一增，还是很说明问题。问题也非今年才出现：美的置业前两年规模做大、营收增长，却似乎没有完全落实到股东的利润上。

　　比如2021年，归属净利润只有37.44亿元，同比下滑。 而非控制性权益部分的净利润从2020年的近5亿元，增长至15.59亿元——是前一年的3倍。

　　2020年情况类似：归属净利润没怎么涨，但非控制性权益净利润翻了N倍。当然这两年情况确实特别，美的置业其实不算差的。

　　不过，在权益占比上，美的置业并没有完成当初的“承诺”。 2021年业绩发布会上，蜜妹还记得美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉曾说，2022年美的置业将提升权益比，合作项目占比数将少于50%，权益占比将超75%。

　　从销售额来看，克尔瑞数据显示，2022年美的置业全口径销售额742.2亿元，权益销售额465.7亿元，权益占比62.7%。2021年美的置业全口径销售额1370.0亿元，权益销售额912.4亿元，权益占比还有66.6%。

　　土储来看，2021年美的置业权益土储占总土储比重约67%。2022年末，这一数据上升到70%，但仍然低于75%。

　　负债方面，美的置业是难得的2022年比较稳的民营房企：净负债率43.9%、现金短债比1.60、扣除预资产后负债率68.2%，为绿档房企。融资成本也低：2022年其加权平均融资成本下降至4.62%。

　　一路高歌猛进的美的置业，在冲击千亿的最紧要关头“失速”。据了解，美的置业的“高周转”被概括为“456”战略——拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。

　　高周转战略下，品质难以坚守。2018年以来，美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名，建设工程安全质量存隐忧。除此之外，业主维权事件不断。

　　2018年10月，宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，引发业主维权。2019年3月，岳阳美的梧桐庄园交付，因偷工减料、简配明显，遭到业主多次维权。2019年7月，重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。

　　据媒体报道，2020-2021年间，美的置业因外墙脱落、地面塌陷等问题引发的美的置业业主维权事件屡见不鲜，更是被贵州、湖南、河北等地住建厅点名建设工程安全质量存隐忧。位于贵阳花溪区的美的国宾府，存在负一层结构不合理、排水漏水问题迟迟不解决，物业费奇高，业主投诉无果等问题，对美的房屋质量产生了质疑。

　　美的置业的业主维权行动已经在长三角内多点开花！以南京美的雍翠园为例，有购房者反馈在付完定金后，去现房内实地考察时，发现房屋存在多处质量问题，不仅墙体有裂缝，阳台还在漏水；镇江美的城三街区业主在拿房时，发现精装质量不尽如人意，墙体开裂、吊顶有裂缝、地板踩上去有影响、卫生间反水、阳台门损坏半岛体育、多处地方空鼓、电梯地下室积水……甚至有些地方电线，安全围栏不连贯；常州美的国宾府不仅延期交付，人车分流承诺无法兑现，且房屋质量也被业主诟病，公共区域到处是裂缝；徐州美的工润明湖的花园洋房业主维权称，开发商承诺的院子变成了“违建”，被城管拆除，在对接开发商索要解决方案时，美的置业突然翻脸，称一楼本来就不带院子；宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，洋房出现严重质量问题，引发业主维权。

　　江西省南昌市的“美的·公园天下”项目自2020年开始，该楼盘已经3次停工，导致业主大规模维权；2022年8月，河北邯郸美的·花溪谷一期交房多收费，业主质疑涉嫌虚假宣传，多次维权无果；2013年1月，株洲美的檀府的业主在进行投诉维权，称该小区只有一个出入口，且物业与业主起冲突。

　　据中访网财经2020年4月报道《泉州聚龙美的君悦府涉嫌无证预售 或存在独栋别墅问题》：近日，有购房者向《青财经》反映，福建省泉州市聚龙美的君悦府部分楼栋尚未取得预售许可证，但已开始通过缴纳预约金的形式销售房屋。从聚龙美的君悦府取得预售许可证的情况来看，目前出现的无证预售行为，确实违反了国家部委和地方政府的政策要求。

　　此外，招商引资只办一年，泉州美的·智慧城引进“名校”突遭停办！2022年5月，南安市南开实验学校的家长们在人民网地方留言留言板上发帖求助，表示2022年突然接到通知要停办这所学校，学生们要被分流，顿感无学可上求助无门，官方回复：南安市南开实验学校为2021年5月经泉州市南安市教育局审批设立的义务教育阶段民办学校半岛体育，现因国家及省有关民办义务教育政策调整，需终止义务教育办学，对现有学生进行分流。2022年12月，美的智慧城捐建南安市江北实验学校综合楼，该校为九年一贯制公办学校，预计将于2023年初完成项目建设，2023年秋季正式招生。

　　自美的置业于2019年2月强势入驻泉州主城区，布局泉州台商区，目前大泉州已有美的·公园天下、美的·云玺、美的·智慧城、聚龙美的·君悦府、美的·云玺台（台商、德化）等项目！

　　根据财报显示，2022年末，美的置业归于流动负债项下的公司债券为51.42亿元，银行及其他借款为85.39亿元，两者合计136.81亿元。而美的置业所持有的现金总量263.91亿元，其中受限制现金为45.3亿元，刨去之后，手头现金218.61亿元。而管理层的介绍是，美的置业的公司债券已清偿20.04亿元。

　　截止2022年末，美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%，现金短债比为1.6倍，加上净负债为43.9%，三道红线达到“绿档”要求。

　　作为示范民企，2022年美的置业在融资上受益匪浅。在“三支箭”的发出后，美的相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及股份制商业银行签署战略协议半岛体育，累计获得超1,500亿授信支持。

　　作为“第二支箭”支持的首批房企，美的置业成功获批中国银行间市场交易商协会150亿元中票额度。2022年，公司成为首批创设信用保护合约发债示范房企，全年共成功发行27.5亿公司债。

　　截止期末，美的置业持有银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。