半岛·BOB官方网站“房地产产业链未来前景还是很广阔，开发性业务承压，但围绕房地产产业链的其他相关业务，还是很宽很宽。”8月19日，

　　“应对特殊周期的特殊重组方案”半岛·体育bob官方网，2024年，置出房地产开发业务成为一批上市房企的共同选择，但这并不意味着房企放弃了这个行业。

　　探索以低杠杆、轻资产为特点的地产发展新模式，在大股东的支持下，成为房企转型期的样本企业之一。物管服务、开发代建将成为转型路上的两个关键词——前者稳定贡献利润和现金流，后者则将撑起发展的想象空间。

　　上半年半岛·体育bob官方网，美的置业实现合同销售总额202亿元，公司营业收入251亿元，净利润为5.96亿元，保持正向盈利。在上半年，公司销售均价11398元/平方米；截至上半年底，总土储面积2469万平方米，且权益比重进一步上升至73%。据了解，美的置业上半年交付超2.6万套住房，下半年预计还要再交付2.8万套。

　　在经营安全性方面半岛·体育bob官方网，上半年，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，稳步维持绿档水平。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在会上表示，“公司在未来一年到期的有息负债是90.8亿元，月均还债是7.6亿，从公司的现金流以及去化回款情况来看，并没有什么大的压力。”

　　财报显示半岛·体育bob官方网，截至报告期末，美的置业持有现金总量135亿元，2024年半年度累计发行三期共计41.4亿元中期票据，公司加权融资成本较上期下降15BP至4.54%，具备持续低成本融资能力。

　　不过与经营业绩相比，美的置业正在推进中的重组业务的计划更受投资者关注，也是美的置业高管在会上解读的重点内容。

　　虽然经营情况远较同业更为稳健，也持续保持正向盈利，但是美的置业却更为快速、坚决的启动了转型步伐。公司在今年6月宣布，采用实物分派的方式，将全资持有的业务产权线从上市公司重组至控股股东，以减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。

　　林戈在会上以“应对特殊周期的特殊重组方案”形容这一重组计划，但事实上剥离房地产开发业务的资产运作，已经成为今年不少上市房企的共同选择。华远地产、格力地产、冠城大通等A股上市公司，均宣布剥离房地产开发业务。他们或仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等业务转型轻资产业务公司，或彻底转型为制造业企业。

　　中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，这背后的原因是近年房地产市场持续深度调整，房地产开发业务成为上市公司业绩的拖累。2023年，沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别同比下降38.2%、29.6%，沪深上市房企中约有42.9%出现亏损，内地在港上市房企中约有63.5%出现亏损，亏损企业数量较上年明显增加。

　　郝恒乐今日在会上也表示，“重组以后，能够快速把公司的负债总额降下来，以后我们就可以轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，业绩增幅将来会更加稳定。”

　　后续，美的置业将于9月2日召开特别股东大会，审议本次重组方案。“10月22日，我们目标完成这次重组的所有交割。”林戈说道:“当我们开发业务从上市这一块分出来之后，事实上也是为了更好地、更灵活地应用好股东的资源渡过这个周期，相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。”

　　虽然即将剥离地产开发业务，不过美的置业的与会高管今日仍然反复重申，对整个地产产业链的积极态度。

　　郝恒乐强调，“我们未来还是围绕房地产产业链去做经营业务，虽然开发业务承压，但是房地产产业链的其他业务还是很宽很宽的。”林戈也在发言中表示，“现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，还是非常困难，但不等于美的置业放弃了这个行业，无论是大股东还是金融行业都对地产行业保持了信心。”

　　具体来看，重组后的美的置业，选择了以“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”四项业务，组成的轻资产业务模式。

　　在四项业务中，物管服务、资产运营以及房地产科技三项，是美的置业前期已有的保留业务。2023年，美的置业保留业务的数据为：营业收入29.1亿元，归母核心净利润4.2亿元。对比来看，美的置业当年整体营收规模为741.5亿元，是保留业务的25倍，但是当年利润水平为9.1亿元，仅为保留业务的约2倍。轻资产运营下，盈利能力的稳健性可见一斑。

　　美的置业执行董事兼执行总裁王大在介绍，保留业务整体的29亿元收入中，物管服务收入占比达60%，也贡献了主要的利润和现金流，随着后续业务的开展，物管服务比重会有下降，但预计也会保持在40%左右。“未来我们的物管服务要继续发力核心业务，就是住宅核心业务，并让服务管理延伸到产业园区、医疗、康养等领域。”王大在说道。

　　据了解，2024年上半年，美置服务服务合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%。其中非住宅业态合约面积约1100万m，合约收入约3.2亿元。在今年4月底，美的置业已经开始服务控股股东旗下的医院和养老院，物管业态正式从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。

　　开发代建，是美的置业在重组后要着力构建的新业务。所谓房地产代建，是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行开发，最终实现共赢的一种商业模式。一般委托方拥有土地，享有项目收益，代建方则收取建设管理费。

　　在去年，房地产代建作为新蓝海得到了大发展。2023年，绿城管理作为代建方创造了1068亿元的合约销售金额，让业内惊叹不已。同时，典型代建企业2023年净利润率均值为23.9%，虽然较2022年有所下降，但仍远超传统房地产开发业务的利润水平，

　　不过，进入2024年，当新签约规划建筑面积达到一定规模后，增速已显著放缓。刘水提示称，代建代销项目管理费通常与销售直接挂钩，因此，行业下行的背景下，去化受到影响，将直接关系到代建企业的营收。同时，代建领域新入局企业增速普遍较快，但是否可以实现规模化发展尚待观察。

　　但是对于美的置业而言，在转型初期，其代建业务规模以及项目回款，有来自大股东的充分保障。

　　王大在表示，在重资产剥离后，公司原有项目的重资产在未来持续的开发待建，依然是美的置业非常重要的工作半岛·体育bob官方网。“我们要很好的完成控股股东对我们的委托，把项目的全链条的开发、建设、销售、物业服务做好，这是保障交付的延续。”王大在说道。

　　截至2024年6月30日，美的置业在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米，在重组后美的置业团队有望承接前述资源的全链条开发管理。王大在透露，按照现有土储规模结合定价标准，公司未来三年关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

　　而对于未来第三方代建业务的开拓问题。王大在回应称，随着逐渐把控股股东的交付任务完成，到未来行业不断出现新的机会，投控股东会选择优质的项目补充到开发建设资源，这是原有开发链条上的历史延续，品牌建设和产品力都将支撑我们，拓展第三方的开发代建业务。

　　王大在展望未来时介绍，“未来整个上市平台我们定的目标，营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，派息政策保持行业有竞争力的水平。”

　　值得注意的是，从股价表现来看，美的置业的剥离动作受到资本市场认可。8月19日美的置业收盘涨4.51%报7.19港元/股，较宣布剥离前上涨约九成，较5.9港元/股的收购价格溢价超两成。