半岛体育近期，暖风吹来，楼市迎来政策进一步宽松的可能。自7月24日中央经济工作会议定调以来，关于楼市调控优化的预期越发明确。“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表述释放积极信号，后续各部委密集表态。业界普遍认为，短期市场预期将得到一定改善，下半年楼市有望逐渐筑底企稳。
二季度以来，房地产行业整体表现再度走弱。7月开始，政策持续发力，为市场重新注入信心，也为下半年政策优化打开空间。
7月24日，中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
这是房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。业内人士认为，会议对新形势的精准判断释放了促进房地产市场平稳发展的积极信号。
7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中22条“支持消费提振信心税费优惠”中，有19条涉及房地产领域的内容。尽管此次发布仅是对既有政策的集中梳理，并未发布新政策，但引发广泛讨论，进一步释放了政策宽松导向。
此后，多部委持续发声。7月27日，住房和城乡建设部发布重磅声明，明确降首付、降利率、降税费、“认房不认贷”等政策优化方向，并强调房地产业的支柱地位不变。时隔一天，7月29日，北京住建委率先表态，将结合北京房地产市场实际情况半岛体育，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月31日，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“完善住房保障基础性制度和支持政策”等重点内容。同一天，国务院常务会议再次强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。
到8月第一天晚上，央行也作出了最新表态，包括落实好“金融16条”、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等内容。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，且居民住房贷款于商业银行而言是优质资产，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。
政策宽松导向明显，但细则还未落实。某楼盘售楼人员对本刊表示，虽然政策持续发力，但目前并未感受到带看量的提升，“政策还没有实质性落地，效果显现也许需要再等等”。不过，对于未来，这位一线从业者较有信心，“限购、限贷、减税政策若有放松，购房成本下降，成交量自然会上升。”
7月24日中央政治局定调后，25日便迎来A股房地产板块集体涨停潮。市场的热烈反馈显示出一系列政策对提振楼市的重磅利好，业内人士分析，本轮政策放松是基于“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断转向。
早在7月14日，央行就指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”已成共识的是，在供给侧改革大背景下半岛体育，我国房地产行业已从“增量开发”的上半场转入“存量改善”的下半场，而当下房地产市场调整压力较大，投资和消费需求已明显减少，市场过热阶段的政策抑制了部分合理刚需和改善型住房需求。因此，积极释放需求，使供求关系趋于平衡是本轮政策的重点。
市场相关人士分析认为，供求关系重大变化的突出表现包括居民按揭买房的积极性下降，对未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降（二手房挂牌量急剧攀升），房屋的流通速度明显下降，银行按揭贷款余额首次减少，开发商大规模储备地块的时代结束等等，这都是过去没有的现象，而且是趋势性的现象，预示着房地产行业和市场的重大变化。因此，我们的管理政策也要发生根本性的改变，即从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动，从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求。
市场的具体数据也体现出了供求关系的变化。“目前已经降了40万，但中介带看量还是寥寥。”张先生位于东四环的一套二手房已经挂牌5个月，至今未卖出，这对他近期的置换计划产生了影响。一边是“愁卖”，一边是“观望”，二手房市场面临挂牌量增加和成交量减少的供需矛盾。
据北京市住建委官网数据统计，自今年4月起，北京二手房市场成交量已连续三个月下跌。二手房挂牌量当前仍处高位，价格跌势加深，据中指研究院数据显示，7月一线城市二手房价格环比下跌0.24%，跌幅较6月扩大0.11个百分点，北京二手房价持续回落。
新房方面，今年上半年，商品房销售整体情况不及预期，结构性分化明显。国家统计局发布的全国房地产市场基本情况显示，今年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
销售面积下降意味着购房意愿降低和库存增加，而同期销售额的提升则意味着项目去化围绕中高端改善需求的释放。中指研究院数据显示，2023年上半年，代表企业在90-140平米首改类项目销售额占比明显提升，增长2.9个百分点至53.8%；140-200平米改善类项目销售额占比为22.3%，同比微降0.2个百分点。其中，一线平米首改类产品中的销售贡献率占比为63.1%。
这一点在房企拿地时对高能级城市和核心地块的争抢中也可见一斑。全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，企业投资布局进一步向一二线城市聚集，土拍市场局部升温，例如北京6月、7月均有热门地块引多家房企争抢。
房地产市场供求关系的平衡是保持市场稳定的基础，在供求不稳情况下，多位业内人士均表示，从防范化解房企风险、支持改善型住房需求、缓解新房去化压力到缩短二手房交易周期等供需两端支持政策的优化是发力方向。
在房地产市场供求关系发生变化的当下，新的调控政策被寄希望适时出台。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，本次明确政策方向后，在具体优化方式中，应结合生育政策、人才政策、养老政策等，对于多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策，才能既满足了支撑合理住房需求的释放，又能够避免市场大起大落，实现精准施策。
近期，中央到地方释放了一系列政策信号。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授在接受本刊采访时表示，连日来中央对于房地产的最新发声和表态，说明中央对房地产业的健康发展非常重视，并且对房地产的供求关系做了深入研究，提出供求关系已经发生重大改变，作出调整过时的房地产调控政策的正确判断。
在赵秀池看来，楼市是国民经济的晴雨表。房地产调控政策也是要根据楼市的形势，根据房地产供求关系的情况来制定的相应的政策。自2017年以来的房地产调控政策都是针对房价不断上涨，房地产市场供不应求的情况制定的，这些政策已经不适合当前房价不断下行的楼市形势半岛体育，因此，调整过时的政策，尤其通过金融手段、税收手段来支持刚需和改善性住房需求，是非常正确的。
提及北京楼市如何进行政策优化的问题，赵秀池建议，北京作为首都，应该根据家庭人口情况、引进人才情况优化限购政策；限贷政策的优化包括：执行认房不认贷的政策，降低首套房首付款比例和房贷利率，允许存量固定利率调整为基于LPR的浮动利率，普通商品的标准应该是动态标准，让更多人享受普通商品房的房贷和税收优惠；限价房应适当放开，避免出现新房与二手房倒挂的现象；限售政策应该适时取消，由税收政策自发调节。
赵秀池预测半岛体育，下半年房地产市场会根据房地产政策的调整发生变化，如果一系列支持刚需和改善性住房需求的措施出台到位，将提振市场信心，也会释放出刚需和改善性住房需求，从一定程度上改变房地产供求关系半岛体育，促进楼市回暖，促进“保交楼、保民生、保增长”的目标实现，也会促进房地产业平稳健康发展。（北京晚报2023年8月3日）
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