半岛体育2019年上半年，首创置业销售金额稳健增长，实现405亿，同比增长12%。在行业整体环境下行的严峻背景下，首创置业凭借核心城市聚焦、多元投资渠道获取低溢价土地和国企背景低融资成本等优势半岛体育，完成全年目标过半的成绩。一、聚焦北京区域，布局三大核心都市圈公司始终坚持布局三大核心都市圈，并重点布局都市圈核心城市，其中北京、天津和上海是公司投资比重较大的三个城市，2019年上半年，这三个城市分别为公司贡献53%、15%和13%的销售业绩。在行业处于调整周期中，一二线城市的项目相对于三四线城市来说抗风险能力更强，有助于企业业绩实现稳步增长。二、多渠道投资，一二级联动降低拿地成本公司坚持差异化的投资和多元的投资渠道，2019年上半年，公司综合运营一二级联动、并购、基金等方式低价获取多个优质地块。其中，一二级联动已成为公司差异化、低成本获取优质资源的重要方法。上半年，公司通过一二级联动零溢价获取了北京三个项目半岛体育，占上半年总土地投资额的40%。未来公司计划实现60%以上的一二级联动，预计可在京津冀储备二级项目超过1600万平方米。一二级联动优势明显，能够降低融资成本的同时增强公司在土地市场上的竞争力，保障企业未来的发展。三、国企背景，融资优势明显公司凭借稳健的财务表现和国企背景，保持多元畅通的融资渠道。截止到2019年中期，公司存量债务融资成本5.53%，稳居行业的低位。此外，公司不断完善融资体系建设，已经构建起股权-债权-基金三级金融体系。未来房地产行业中，较低的融资成本将是企业强有力的竞争力。

　　面对复杂多变的形势，首创置业坚持稳中求进、以进促稳，充分利用公司的优势，充分夯实传统业务，稳健探索创新业务，实现了公司业绩的高质量增长。上半年公司主要取得了以下的成绩：第一、签约销售再创新高，全年目标完成过半。公司上半年实现签约405亿，同比增长12%，销售回款大幅增长，达到了历史新高；第二、坚持稳健投资策略，实现战略核心区域的扩容。上半年土地竞争较为激烈，公司坚持聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力单核城市，综合运用一二级联动、并购、基金等方式低价获取多个优质地块，上半年土地投资总额达到了171亿，其中三大核心城市圈占比达到81%，总建筑面积184万平米，土地平均溢价率16.9%；第三、奥特莱斯五年20城布局基本达成，运营能力大幅提升。上半年公司新开两家奥特莱斯，在全国目前已经布局17家，已经开业的十家，由投资拓展阶段转入了精益运营阶段，上半年实现营业收入36亿元，同比增长54%，创造了历史新高；第四、融资优势凸显，成本保持低位。上半年行业融资形势较为严峻，融资政策未见明显的放松，公司凭借稳健的财务表现和国企背景，保持多元畅通的融资渠道。截止到2019年中期，公司存量债务融资成本5.53%，稳居行业的低位。公司上半年启动供股计划，获得股东大会的高票通过，目前已提交中国证监会审核；第五、创新业务快速落地，资产管理能力大幅提升，与传统主业资源获取形成协同效应。2019年上半年，公司把握国家战略与政策导向，以适度的投入探索创新业务文创产业，实现了品牌与管理的双输出，长租公寓开创集体用地盈利模式，高科技地产实现与主业协同联动，其中多个项目快速落地，公司的资产管理能力得到了快速的提升；第六、奋进者计划全面推行，效果明显。公司于年初发布了全新的项目跟投机制，奋进者计划并于上半年快速地推行。新增项目实现全面跟投，在跟投机制的激励下半岛体育，公司的项目运营提速显著，部分项目开工，开盘周期均有明显的缩短，签约回款大幅提升，深度激发了公司的内生活力。◆2019年上半年的财务表现：上半年公司继续以质量增长为核心经营方针，主要财务指标较去年同期实现较大幅度的增长。上半年公司实现营业收入104.8亿元，同比增长47.2%，归母净利润11.9亿元，同比增长61.2%，核心净利润10.4亿元，同比增长31%。上半年公司毛利润率达到38.4%，较去年同期增长5个百分点。公司的区域聚焦战略成果持续显现，毛利润率继续保持了较高的水平，尤其是核心项目陆续结算，毛利润率接近40%。截止到2019年上半年，公司在手现金374亿元，较去年年底大幅增长66%，净资本负债率152%，较去年年底下降16个百分点。期间公司加强经营回款力度，坚持稳健的土地投资节奏，多维度严格控制负债率水平，实现了公司现金的增长与杠杆水平下降，财务状况更加稳健安全。近年来公司保持了相对稳定的财务表现，收入、利润、总资产、净资产规模均保持了增长的态势，截止到2019年中期，公司总资产1954亿元，净资产421亿元。上半年房地产行业融资形势持续收紧，但公司融资渠道保持畅通，融资结构不断优化，一方面公司加大了低成本的公司债券和银行贷款的融资力度，并积极推进ABN、供应链融资等创新融资方式；另一方面，截止到2019年中期，公司的短期债务占比约24%，较年初下降3个百分点，短期偿债压力较小，债务结构、债务期限持续得到优化。截止到2019年中期，公司的有息债务平均成本仅为5.53%，继续稳居行业较低水平。上半年公司签约金额405亿元，其中并表签约金额237亿元，占比59%，权益签约金额288亿元，占比71%左右。截止到2019年中期，公司并表签约未结算金额约380亿元，为下半年公司业绩奠定了坚实的基础。◆2019年上半年公司的经营亮点和下半年展望：2019年上半年公司坚决执行快周转的策略，把握市场窗口，有效提升开盘速度和去化水平，自销业务全面开拓渠道，最终实现签约金额405亿元，再创新高，同比12.4%，全年目标完成过半。签约结构方面，战略聚焦效应持续在增强，核心城市圈实现的签约金额达到了360亿元，占比将近90%，同比增长了24%。二零一九年上半年土地市场持续升温，竞争愈发激列，公司秉持稳健的策略，坚持差异化投资，注重拿地节奏，综合运用一二级联动、基金并购等方式，低成本获取优质资源，上半年土地投资总金额为171亿，总建筑面积是184万平米，平均土地溢价率仅为16.9%。区域方面，依然坚持战略聚焦三大核心城市圈，投资占比超过80%，首次进入苏州、佛山、东莞。联动奥莱住宅进入了厦门，实现了核心区域的扩容。截止到2019年6月底，公司拥有土地储备总建筑面积达到了1309万平方米，总货值超过3100亿元，可以满足未来三年的发展需求，其中三大核心城市圈的占比超过了80%。土地成本方面，公司销售物业平均楼面地价仅为1.28万元每平米，远低于单方货值，具备较高的盈利空间。公司一级开发业务，持续深化资源优势，截止到2019年6月底已获及锁定一级项目总的土地面积超过3000万平方米，规划建筑面积2800万平方米。公司已经在京津冀地区成功的打造了千亿一级开发平台，上半年公司通过一二级联动零溢价获取了北京三个项目，占上半年总土地投资额的40%，总建筑面积53万平方米。一二级联动已成为公司差异化、低成本获取优质资源的重要方法。未来公司计划实现60%以上的一二级联动，预计可在京津冀储备二级项目超过1600万平方米。2019年上半年，公司奥特莱斯业务稳步推进，新开业房山奥莱二期和济南奥莱两个项目，开业项目累计达到十个，累计持有及管理项目达到17个，布局与开业数量持续稳居全国第一。5年20城布局基本完成，由投资拓展期进入精益运营期，上半年公司奥莱业务通过优化品牌结构、创新营销模式、推进数字化运营等多种方式，业务运营提质增效，经营业绩同比大幅提升54%，实现营业额36.4亿元，达到历史新高。房山奥特莱斯二期开业首日，实现销售额5000万元，刷新单日销售纪录。目前首创钜大已初步形成轻重结合的业务模式，持有资产未来可通过资产支持计划及REITs等方式兑现资产增值收益,品牌管理输出等轻资产运营方式也可为公司提供持续稳定的收益以及现金流。今年上半年，“首创制造2020”运营体系全面升级，聚焦四精体系，即精准研发、精材实料、精细营造与精心交付，价值运营覆盖产品全周期，首创制造2020将助力公司锤炼内功，打造核心拳头产品，持续优化服务质量，进一步提升核心竞争力。公司文创项目咏园在6月28日盛大开业，聚焦非遗产业，与郎园形成文创品牌的双标杆。公司文创业务坚持轻资产运营模式，于北京、杭州共落地六个项目，公司资产运营能力大幅提升。长租公寓业务方面已开业项目接近满租，北京十八里店集体用地项目正式开工，上海宝山项目成功实现管理输出。高科技产业地产方面，公司已成立首创高科平台，快速锁定了宁波生态产业园项目，有望撬动产业园周边一二级联动资源获取。今年上半年整体金融形势趋紧、行业调控不断加码，但公司凭借稳健的财务表现和国企信用优势，保持了多元畅通的融资渠道，融资结构持续优化，成本保持低位，资金运营稳健安全，公司已经构建起股权-债权-基金三级金融体系，今年上半年取得了多项成果。在股本方面，公司与上半年启动供股计划，高票获得股东大会通过，目前已提交中国证监会审核。债权方面，公司已实现主流融资渠道全覆盖，截止2019年6月底，公司债务平均成本仅为5.53%，处于行业低位。期间内，公司成功发行境内公司债、银行间中期票据等多类型债券约75亿，多次发行创同类市场利率新低。基金方面，首金资本平台初具规模，实现地产和金融的深度融合，助力公司资本结构优化和经营业绩的增长。今年上半年公司全面落实奋进者计划，新增项目全面实现跟投，累计参与人员超过380人，跟投金额超过了3600万，有效激发团队积极性。跟投项目开工、开盘周期较原定计划均缩短了两个月，签约回款大幅提升，实现了项目团队与股东利益的深度绑定。展望下半年，公司将力争实现签约400亿元以上，全力确保全年签约销售800亿元。为实现全年签约目标，公司下半年将备货811亿元，其中上半年库存562亿，下半年新推货源249亿，实现49%的去化率即可完成全年的目标。可售货源中73%位于京津沪核心区域，市场需求旺盛，公司有信心完全完成签约目标。今年下半年公司经营重点主要在以下几个方面：第一，持续进行快周转，重签约和促回款。继续加强快周转，依托“首创制造2020”的运营体系，锤炼核心产品，全面提升推盘供货节奏，充分发挥自销团队作用，确保实现全年签约目标，同时继续多渠道抓回款，强化销售回款考核激励，创新盘活存量资产。第二，土地投资稳健适度。持续聚焦战略区域，综合考虑签约、回款、融资以及负债率等因素，在保证资金安全的情况下，稳健投资。坚持聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。多渠道、逆周期、差异化获取低成本核心资源，充实优质土地储备。第三，创新业务深挖价值，增强资管能力。挖掘文创长租公寓和高科技地产潜在价值，打造可持续盈利模式，寻求公司多元化利润增长点，同时积极探索主业资源协同。第四，完善立体金融平台，支持公司战略发展。全力推进供股计划，力争实现核心股本突破，充分利用信用与资本运作优势，确保融资渠道多元畅通，巩固融资成本优势，做大做强资本，通过全方位基金业务实现多元化金融合作，助力公司核心资源获取与战略转型升级。第五，推进激励机制建设半岛体育。继续深化落实奋进者计划，项目跟投机制，扩大覆盖范围，深度绑定员工与股东的利益。

　　Q1：有三个问题，第一，请分享一下对城市布局的看法，上半年公司新进入三个城市苏州、东莞和佛山，公司对长三角、京津冀等城市群如何考虑？中长期京津冀地区的销售占比大概会在什么水平？第二，关于一级土地开发，公司有2800万方的项目在这方面的转化进度，未来三年大概计划能完成多少，有没有相应的指引？对应的在二级拿地方面，联动节奏是怎样的？第三，关于供股，预计证监会审批完成的时间大约是什么时候？是否有计划年内完成？A1：关于投资区域的问题，最近的两年我们主要的投资区域就围绕京津冀地区、华东地区和粤港澳大湾区，其中粤港澳大湾区在最近很长一段时间内是我们投资布局的重点。大家可以看到我们今年上半年新进入的城市有东莞、佛山、包括苏州都是非常强的二线城市。其实我们目前并没有在房地产方面进行大规模的战略投资的转移，但是强二线城市甚至强三线城市，包括强区域的覆盖深度目前正在加强，比如像华东地区，我们的投资强度是相对来说比较高的，目前也逐渐的在其他区域，比如北京地区、天津地区以及粤港澳地区进行持续投资。简而言之，什么地方的市场好，什么地方可以有相应好的收入，我们就投资什么样的区域。关于一二级联动的问题，今年上半年我们京津冀地区的有三个项目，一二级联动几乎都是零溢价，其实就是一级土地开发商的优势，因为土地的一级整理是没做的，在二级上市的过程中，我们肯定具有一定的先天的优势，也是其他的合作伙伴竞争这块土地时优先考虑的问题，土地开发是谁做的，是否能够与我们进行联动，目前阶段我们土地一二级获取率达到了60%左右，相较于其他公司还是比较高的，这也是最近我们进行差异化土地获取最重要的资源，也是我们公司的优势。关于供股，我们已经跟中国证监会提交了申请，目前证监会已经给出了第一轮的反馈意见，那么我们也正在组织回复，我们是希望是今年能够顺利完成，但也需要看证监会审批进度，在证监会审批完成之后，我们会根据市场的情况和公司的资金需求来去安排实施进度。

　　Q2：国内最近融资收紧，想请问一下公司对下半年以及乃至之后的融资变化情况作何展望？另外我们留意到公司也有做一些基金平台，比如首金资本，我想请问一下关于这一块上半年的经营情况，能不能对其经营亮点做一些分享？A2：最近出台了好多的金融调控政策，特别在行业监管方面，进一步地收紧了房地产企业的融资，但是总体来看，我们公司的融资情况受监管影响比较小，因为此次调控政策是主要针对违规融资和一些高杠杆的经营行为，政策内容包括压缩信托这类非标投资，但是对首创置业而言，非标融资的比例只占15%左右，我们的融资还是以标准融资为主，所以政策对公司的冲击应该是有限的。我们也一直是国内好多合作银行的白名单客户，所以从公司的信用来讲，我们在融资方面还是占有优势的。关于你提到的首金资本，因为是公司目前也是在探索“房地产+”的模式，从去年开始设立这样一个平台，那么截止到今年上半年已经完成投资120亿元左右，应该说为公司在主要的战略拓展方面起到很大作用，上半年首金资本投资了五个项目，然后还有一些其他的一些资产合作项目，总共现在有十个项目左右。

　　Q3：我想问一下上半年的现金流，还有全年现金流预测，还有截止6月底未付的土地款有多少？A3：关于现金流的预测如下，包括三个数据：2019上半年、下半年预计以及全年预计。期初现金上半年225.3亿，下半年预计373亿元，全年270亿元。经营回款上半年是154亿元，下半年预计是200亿元，然后全年经营回款354亿元。土地款支付上半年支付了122亿元，下半年的预计支付是78亿元，全年预计支付在200亿元左右半岛体育。建安成本支出，上半年支出是47.5亿元，那么下半年预计是52亿元，全年预计是99.7亿元。管理和销售支出上半年是11亿左右，下半年预计是15亿元，全年预计27亿元。各项税费支出，上半年已经支出16亿，下半年预计21亿，全年预计37亿左右。投资支出及收回，上半年收回43.8亿元，下半年预计支出33.8亿元，全年预计收回10亿元。借贷增加及减少情况，上半年借款增加113.8亿元，下半年-73亿元，全年40.8亿元。利息支出上半年是已经支出27.4亿元，下半年预计支出26亿，全年预计是53亿元左右，权益融资、合作开发和永续债上半年是50.7亿元，下半年预计是7.2亿元，全年大约是58亿左右。分红及利润分配，上半年支出是9亿元，下半年预计支出9.5亿元，全年预计18亿元左右。与关联方往来的金额，上半年是26.3亿，全年基本上跟上半年一样。其他的是上半年是-7.2亿元，全年预计也是-7.2亿元。现金余额上半年余额是373亿元，到年末270亿元左右。

　　Q4：公司通过什么样的措施提高了公司的毛利润率水平？下半年能否超额完成销售目标，在三大经济圈的销售情况怎么样？A4：公司管理层一定会尽全力完成今年800亿的销售目标。现在时间过半任务过半，所以对于下半年完成剩下的400亿销售目标，我们还是非常的有信心的。尤其是现在我们布局区域的深度、广度都是非常的理想的，而且都是能够产生大量现金流，销售没有什么阻力的地区，比如说华东地区、京津冀地区和粤港澳大湾区。所以我们对今年完成接下来的任务还是非常有信心的。全年的毛利润率应该还能维持在保持在25%以上，我们也会为之努力，包括加强周转速度，提高项目批取的价格水平，在保证质量的情况下控制成本，形成快速周转，快速提供优秀的项目提供到市场去，这些举措都是我们在稳定住毛利润率水平，包括稳定住我们区域销售业绩做贡献。总而言之，虽然市场可能会在今年下半年会有一些波动，但是我们依然是有信心能完成全年的任务。

　　Q5：首创上半年营业收入增长47.2%，主要是由于结算面积的大幅增加，公司下半年的结算面积预计是多少？全年综合起来有没有一个增长幅度的预判？A5：今年上半年我们结转的房屋套数应该有7800多套，所以今年下半年也应该能维持住这个状态。全年预计会达到285万平米的入驻规模，增长50%多，所以今年下半年我们对竣工入驻的项目还是比较有信心的。但是今年国家的大事也比较多，有些项目在北京，我们现在已经充分考虑了各种因素，安排了入驻的周期和时间，对于房地产企业来说是一个刚性的，到现在也很少有没有按期入驻的项目，也请关心公司的同行们放心。

　　Q6：公司中期没有分红，全年的分红的政策是怎么样？批股跟派息政策有没有关系？A6：其实，公司的分红从03年上市以来，基本上都维持在一个相对比较高的比例30-40%，公司未来也还是维持目前的分红政策。您刚才是说供股是否对分红政策有影响，是么？我们应该还是会坚持目前的分红政策安排，派息比例还是在30-40%左右。

　　Q7：对美元债的管理以及公司对汇率变动有没有采取什么措施？北京和和周边城市就京津冀那一块有没有政策预期？A7：关于我们美元债，我们实际上一直对于我们的外币的借债，还有对外的投资都有做一些外汇的管理，都有做对冲，所以近期的汇率波动对我们的影响在可控范围之内。京津冀的政策，目前我们在北京、天津与河北的投资相对来说还是比较稳定的，刚才提到的就是我们土地一级二级的项目，一二级联动的三个项目都在北京地区，包括天津地区，我们在上月还在天津津南地区来进行投资，所以现在我们对京津冀的整体一体化是充满信心的，包括经济的整体发展，包括形成未来共赢的这种局面也是非常有信心的。所以对于京津冀我们目前一直在持续的投资，也都在这持续的投资中获得了相应的回报。

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