半岛体育2021,房地产市场在不断变化。热点事件不断,谈资不少。于房企而言,迫在眉睫的转型已经在考验每一天的运转;于普通人而言,“买了怕错了,不买怕错过”的焦虑还在偶发。虽风起云涌,世事多变,在其中却能瞥得见一条回归与稳定的道路。一条让房企回归民生行业的常态之路,让市民回归宜居宜业的美好人居之路。
2月8日,深圳市住建局官宣将在全市执行二手房“参考价”政策,规定深圳全域二手房交易不再按卖家挂牌价直接交易,而是根据“参考价”所显示的小区均价作参考,在此基础上进行交易。当天的文件里还有这样一句解读:深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。在当天的第3个文件里,南都记者还看到了深圳对3595个小区制定的参考价(均价),足足84页,参考价近乎覆盖到整个深圳二手房市场里每一个小区。
深圳参考价之后,虽一时间轰动,却因春节假期变得无暇顾及。但随后几个月来,这一“深水炸弹”,以其大幅压低房价预期和提升首付的实际效果,让二手房成交的大幅萎缩,更有中介自创百万香蕉千万级榴莲“等价物”的魔幻操作被查处。
此外,二手房“参考价”机制已成其他城市效仿之举:宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京等市相继出台。
与以往重点针对新房调控不同,今年二手房调控成为主战场,且二手房“指导价”“参考价”“信息核验”等价格“参考”政策成为新的调控“利刃”。
主要调控当地成交热点区域为主,尤其是学区和地段较好的项目。“参考价”机制在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和难度。因此,在这一背景下,当前不少买家仍选择观望,部分城市二手房成交“腰斩”。以深圳为例,自2月8日实行新政以来,二手房成交量不断走低。在10月,深圳二手住宅仅成交1605套,环比大跌9%,系10年内第二低值。值得一提的是,深圳二手住宅销售价格也持续走低。南都记者统计,从今年5月开始,深圳二手住宅销售价格已连续7个月环比下跌,自今年5月以来,该数据已实现累计跌幅达2%。
3月31日,《深圳经济特区城市更新条例》(后简称《条例》),这是全国首部城市更新立法,也是我国法律体系的完善与重要突破。这在全国率先探索城市更新市场化运作路径,在坚持政府统筹的前提下,主要实行市场化运作模式。创设了“钉子户”解决机制,规范市场主题的开发行为,为破解城市更新深层障碍提供了法制保障。深圳市城市更新协会创始会长耿彦良接受采访时表示,作为层级较高的地方性法规,《条例》本身具有较强的稳定性与严肃性,其出台规范了政府的行政管理行为,避免各区政府在城市更新问题上各自为政,这也将起到统一政府部门行政步调、稳定市场对城市更新的预期作用,从而提高投资意愿。
3月,万科董事会主席郁亮在万科2020业绩线上发布会上表示,“三道红线”、“双集中”标志着地产行业进入管理红利时代,将从规模速度到质量效益方面转变。此后,郁亮在多个场合里提及地产行业即将进入“管理红利”时代。郁亮认为,“三道红线”、“双集中”等系列政策出台,就标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。“行业最明显的变化是房子要回归居住属性,房地产要回归实业属性,这是个非常明确和清晰的趋势。回归实业属性,行业回报水平也逐渐向社会平均水平靠拢。”郁亮说。
这不仅是万科一家之言,据公开资料显示,碧桂园、绿城、招商蛇口等头部房企均对此有共识。
对于房企而言,接下来需要思考的就是行业机会与企业转型。对此,郁亮认为,机会来自客户的需求与城市的发展。一方面在于对家庭空间的需求有变化,如何实现家居场景的复合化成为痛点,另一方面,随着中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈,将成为中国下一轮增长的核心驱动力。像TOD、城市更新半岛体育、大型复杂项目等等,都成为未来城市的必备元素,也是行业的机会所在。
今年房地产市场迅速降温有目共睹,出现爆雷的房企从位列TOP50,到千亿房企再到龙头房企。与以往市场下行不同,今年的市场疲软与房企信用紧密相连。前不久,贝壳研究院发布《2022年房地产市场展望报告》指出,随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控,以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款,导致房企融资规模明显下降。融资收紧下,房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大,房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管,让可用于经营的现金流雪上加霜,进一步导致房企信用违约频发。
债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降,引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。
不难预见,经过本轮全方位的“去杠杆化”,房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
6月,深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(以下简称“总体规划”)草案公示。“总体规划”前瞻描绘2035年深圳城市发展的空间战略蓝图,包括从生态环境、城市发展规模、公共服务、城市风貌和文化、交通体系、城市安全等多个方面。
总体规划提出,深圳将以幼有善育、学有优教、病有良医、老有颐养、劳有厚得、住有宜居、弱有众扶的“民生七有”发展目标为基础,着力实现“文有悦享、体有康达”,持续加大医疗、教育、养老、文化、体育等各类公共服务设施的供应,构建包括托、幼、小、初、高及高等教育的高质量教育设施体系,其中,义务教育学位达228万个;加快建设一批兼具深圳特色和国际化水平的标志性文体设施,打造粤港澳大湾区医疗高地和全国重要医疗中心,全面推进养老服务与医疗服务融合发展;完善公园体系建设,建设国际一流“公园城市”和“会呼吸的城市”,到2035年,全市建成公园1500个以上,实现居民5分钟可达绿色开敞空间。此外,构建开放共享、活力宜居的15分钟社区生活圈,提升公共服务设施的覆盖度和可达性,建设更“有温度”的人民城市和全民友好型城市等。
9月6日,中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》(以下简称《方案》)。《方案》指出,前海将进一步扩展前海合作区发展空间,打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台,以及建设高水平对外开放门户枢纽。《方案》同时明确,前海合作区总面积将由14.92平方公里扩展至120.56平方公里,大幅增加了7倍,相当于1.5个福田。被纳入的区域将同样享有前海合作区的优惠政策,前海的制度创新、对外开放和产业升级将覆盖于此,同样也能提供更有力的试点和示范作用,为片区发展注入新的活力与动能半岛体育。实际上,前海扩容将吸引更多企业入驻,人才优势凸显,将有力带动前海及宝安片区房地产发展。
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