半岛体育金茂服务中报业绩有所下滑且应收款增加，但公司培养了物业拓展、社区增值服务等各方面的业务能力。后续关键还是要看这些能力建设能否兑现在业绩上，在随后的某个时点再次推动公司业绩的增长。

　　金茂服务（在物业百强名单上排名第15。截至2023年中报，公司在全国75座城市在管运营项目443个，一、二线万平方米，在管建筑面积约为7098万平方米。

　　过去三年公司业绩体现出超高的成长性，2020-2022年归母净利润的同比增速分别为241%、131%及89%。公司在2022年3月港股上市时曾提出在十四五期间业绩年复合增速达50%，照此计算，公司2025年归母净利润将增长至5.86亿元（2022年实现了3.36亿元）。不过公司2023年中报利润意外的同比下滑，且应收款增速超过收入增速，这带来了一些担忧。而亮点是公司规模增长仍快，能力建设持续推进，管理层又指引期望长期保持20%以上的业绩增速。后续需要关注公司管理层指引的长期20%的业绩增长何时开始兑现，以及应收款占比营业额的改善情况。

　　2023年中报显示，公司营业额同比增长23.3%至13.53亿元；毛利同比接近零增长至3.57亿元；归母净利润同比下跌13.8%至1.46亿元。

　　虽然收入增长较快，但归母净利润意外下滑，让市场较为失望。分析利润下跌的主要原因，一是非业主增值服务的收入及毛利同比下跌，导致整体毛利几乎增长，二是在整体毛利没增长的情况下，期间费用随销售额的增长而增加。

　　先看非业主增值服务，这主要是公司给母公司中国金茂等开发商提供的各类服务，其中母公司占大头，中报此项收入同比下降了28%，而毛利同比下降了43%及6300万元。公司表示非业主增值服务的下降是自己主动为之。不过这也应该反映了在地产行业不景气的背景下，母公司压降成本的努力，上半年母公司中国金茂的归母净利润同比下跌了83%，母公司日子不好过，对子公司的支持就不可能像上市前后那样大了。而非业主增值服务曾在2021及2022年分别取得了83%及8%的增速。对于母公司的支持，管理层在本次业绩会上表示，未来母公司会给金茂服务持续的助力和资源注入，母公司内部也在考虑把内部的服务资源进一步整合到金茂服务的发展平台。这样看来，公司后续的非业主增值服务有望触底回升，不过在看到实际的财务数据前，对此暂不建议做乐观的设想。

　　再看期间费用的增加半岛体育。中报的期间费绝对额增加了近2900万元，不过期间费用率同比下降0.3个百分点至12.3%。费用率是正常的半岛体育，但绝对额增加了。公司曾在过往的业绩会上表示希望逐步把费用率压降到10%以内。而管理层此次表示，“我们有一些在报表上看到的是费用的部分，实际上从长期来看它是一项投资，比如说数字化投入，关于客户研究的投入，以及在新业务领域的布局投入。我们也相信能发挥出非常大的长期效果。”这样看来半岛体育，上半年的费用中有些一次性的投入，这块投入后续有望减少，从而后续几年费用率降到收入的10%以内仍值得期待。

　　财报里另一个忧虑是应收款增长较多。公司中报的应收账款为10.3亿元，同比增加了32%，超过了营业额同比23%的增速。应收款占比营业额的76%，比一些优质的企业要高，例如优质物业企业中海物业、保利物业及滨江服务的此数值介于38.8%-41.5%之间，其他一些母公司暴雷的物业公司如碧桂园服务、佳兆业美好及奥园健康则介于80%-120%之间。公司解释说，应收账款中关联方对应的部分同比并没有增加，同比增加的部分主要是基础物业服务对应的部分。而对于公司这种整体物业偏高端的服务商来讲，应收账款反而更多，这有些令人费解。期待公司后续能够压降应收款占收入的比重。

　　一是基础物业服务规模及毛利有较快的增长。2023年中报，公司的合约建筑面积同比增长35.8%至9448万平方米，在管建筑面积同比增长56%至7098万平方米；这推动公司上半年物管费收入同比增39%至7.5亿元，对应毛利同比增34%至1.25亿元。基础物业服务是物业公司的基本盘，持续的拓展此项收入是物业公司的重要工作。一方面，公司的外拓工作取得了显著进展，中报第三方在管面积同比增长89.5%，在公开市场的投标招标中标率达57%，第三方在管面积占比也从2022年底的39.3%提升至47.8%。后续公司将把外拓的城市进一步聚焦到21个核心城市，预计2023年下半年这21个核心城市将占比公司外拓70%以上的业绩。另一方面公司也积极拓展公建及城市服务等物管项目。公司在此方面的重点有二，一是协同母公司中国金茂的城市服务战略，与一些地方政府及国企合作。例如布局雄安，和属地的雄健集团成立了合资公司，期望在雄安先行区第一批央企总部进驻之后，满足由此带来的IFM（综合设施管理）服务需求。公司目前在手的城市服务项目一共有10个，上半年新增了两个城市服务项目，新增的转化面积达400万平方米。这些城市服务的客户包括政府、企业及家庭。公司已经在多个高产值业务客户中进行布局，涵盖国家部委、金融高端制造、医院等多个领域。二是为母公司中化集团提供各类物管服务。据管理层之前的介绍，中化只有公司这一个物业公司，以后能给到的公司的收入想象空间是比较大的。中化的项目包括厂区、住宅以及研究中心等。金茂服务已经进入中化内部的供应商白名单半岛体育，这有利于后续业务的推进。总之公司在项目外拓及城市服务方面增长势头良好，能力也在逐步提升，且公司对此业务的成长较有信心。

　　二是业主增值服务增速较快。上半年公司的社区增值服务收入同比增54%至3.8亿元，毛利同比增28%至1.47亿元。其中，室内装修平台服务收入增长约113.7%至1.03亿元；房地产经纪服务收入增长约82.1%至8540万元；社区空间运营服务收入增长约37.5%至1.18亿元；其余涉及团购及家政等生活服务。在不断洞察客户需求，能力建设不断提高，及在管面积持续增加的情况下，社区增值服务后续有望随基础物业服务保持持续较快的增长。

　　此外，公司也在如下方面取得了一些进展：一是坚持高品质服务初心，客户满意度水平维持行业90分位，并获得中国物业服务百强企业Top15，中国高端企业服务领先企业等多个行业荣誉；二是持续洞察客户需求；三是推进数字化建设赋能精益管理半岛体育，这有助于提供个性化、精准化、及时性的客户服务，建立智能化的一线运营工作监督体系，有效提升运营效率，使作业更加规范高效。

　　中报业绩有所下滑且应收款增加，但公司培养了物业拓展、社区增值服务等各方面的业务能力。后续关键还是要看这些能力建设能否兑现在业绩上，在随后的某个时点在此推动公司业绩的增长。

　　有关这一点，公司在本次业绩会上做了如下规划：“从长期来看，金茂服务整体业绩的增长会保持在20%以上，非周期性的业务保持在30%-40%的增长。”非周期性业务是指除非业主增值服务以外的业务。此前公司在2022年报后的业绩会上曾规划，2023年的在管面积期望达到9000多万平方米（同比增长约58%），2024年希望能达到1.5亿平方米，2025年达到2亿平方米。未来三年合约管理面积的比例在1.2到1.4的水平。

　　其中较为重要的是整体业绩的增长要保持在20%以上。这是公司做出的方向性的粗略指引，暂时没有说明以何为基数增长。如果是以2022年3.36亿元的归母净利润为基数，那么2023年全年业绩将达4.03亿元，意味着2023年下半年要达到2.57亿元。考虑到近三个半年以来公司的归母净利润存在持续下滑的趋势，2022年上半年1.69亿元，2022年下半年1.67亿元，2023年上半年1.46亿元，那么2023年下半年要实现2.57亿元利润显然有难度，从而不建议对此寄很大希望。更为谨慎稳妥的办法是期待公司半年度业绩触底后，再以此为基数保持20%的增长。

　　投资者后续需要谨慎跟踪并预测公司2023年下半年的业绩，看业绩拐点什么时候到，也需要关注公司的应收款占比营业额能否改善。

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