半岛体育在过去一周,中国10个主要城市一级市场的房地产销售量有所下降,总体销售建筑面积环比下降9.5%,部分原因是上周二晚央行出人意料地将利率上调25个基点。

　　环渤海地区的成交量降幅居前,其中北京环比下降28.5%。珠三角和长三角地区成交量的降幅紧随其后,环比分别平均下降15.1%和13.1%。由于西部地区的政策环境宽松,该区的成交量平均环比增长9.6%,部分抵消了上述地区的降幅。

　　10月19日,中国人民银行宣布将存、贷款利率分别上调25个基点,以缓和通胀预期。但由于加息行动出乎市场预期,这可能会打压市场情绪,减低成交量。与此同时,利息成本的上升加重了负债率较高的开发商的负担,逼使他们考虑降低售价以提高销售量,弥补成本的上升。假设央行在今年年底之前不会再度加息,我们认为这次加息只会对每月按揭还款额和房产需求带来轻微影响。利率和通胀率之间的差额可能促使央行于明年进一步加息,但这会循序渐进地进行,以免影响市场健康发展。

　　截至上周,已有14个城市出台了规范房地产的新政策,当中包括规定一户家庭只能新购一套住房。政府的目的旨在抑制房地产需求和价格。随着按揭首付款的上调,我们认为紧缩政策将对市场带来实质性的影响,而仍在讨论的房产税可能是下一出台的措施。

　　我们预计短期内成交量将继续下滑,主要原因是政府新政的影响将逐步在市场反映。由于市场预计央行可能会在年底前再度加息,市场情绪至少在未来一个月或更长的时间都会较为负面。我们对净负债率较高的开发商较为谨慎,因为他们对利率的上调最为敏感,其中包括富力地产(2777HK,中性)和绿城中国(3900HK,中性)。

　　我们的行业首选股是在销售旺季取得较高合同销售额,财务状况因而改善的开发商,包括雅居乐地产(3383HK,优于大市)和恒盛地产(845HK,优于大市)。我们认为,如果通胀得到控制,且短期内央行不会进一步加息,一旦股市反弹,这两家公司将会带头上升。

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