半岛体育讲实话，北蔡在浦东有点平平无奇，不是因为ta太差，主要是兄弟姐妹们太优秀，把ta的光芒遮住了。

　　再加上这几年北蔡的新房供应量着实不多，缺乏聚光灯效应，人们也就很少会注意到ta。

　　但仔细盘点一下，北蔡接下来有4个新盘待入市，而且还有不少城中村改造项目正在推进，新房供应量让人期待。

　　一般这个时候，就会有人问：北蔡究竟值不值得买？今天我们就来好好唠唠这个问题。

　　首先是地段，北蔡地处上海内中环，向西穿过三林就能到达前滩，向东又能抵达张江，南侧还有陆家嘴金融中心，可以抱的金大腿非常之多。

　　再加上北蔡的交通网络发达，核心区域已有7/13/18号线条轨交穿行。道路交通方面，南北向有罗山路高架、沪南路、杨高南路，东西向有龙阳路、高科西路、成山路以及上海中环。

　　凭借有利的交通条件，北蔡有很强的产业人口导入优势。拥有这一优势，北蔡哪怕躺平不发展，也能“活得不错”半岛体育。

　　北蔡的第二个优势是它还有可开发的空间，在贴近罗山路高架的西侧，还有大块待开发的原始地带，宅基地随处可见，在上海外环内土地资源日益紧张的现在显得尤其珍贵。

　　另外北蔡近些年也启动了大规模的拆迁，大片城中村被拆除用于城市建设，未来城市面貌将会有不小改观。

　　北蔡的第三个优势是其目前已被划入了张江科学城范围，借助张江的产业优势，未来发展势头或许能有较大改观。

　　从北蔡的土地利用规划图可以发现，北蔡的土地以居住为主，产业用地很少，进而导致北蔡本身的产业实力不强。

　　据北蔡镇政府工作报告，过去5年，北蔡的第三产业比重达到89％，现代商贸业贡献率超过69%，落户区域性总部6家、上市公司2家、税收亿元楼3幢。

　　从这一系列公开数据可以看出，北蔡缺乏高端制造业和大型企业，跟张江、金桥等板块有极大的差别，内部基本以零售业为主，零售业是提供不了高薪岗位的，所以板块内的购买力不足。支撑北蔡楼市购买力的客群主要来自于周边板块，比如张江，前滩，陆家嘴等。

　　所以北蔡自身欠缺强劲的发展动力，它的发展主要还是靠周边的富邻居来“输血”，最大的血站就是张江。离了张江，北蔡可能就真的变“北菜”了。

　　但由于北蔡是浦东开发最早的区域，规划不成熟，导致北蔡成为一个大型混合居住区，动迁、公寓、花园洋房、别墅、综合商业体、办公设施于一体。

　　而且随着时间推移，早期的建筑如今已十分破旧，城市界面并不是很好。现在提起北蔡，大家都会脑海中浮现出“城乡结合部”三个字，这对北蔡来说是非常不利的。

　　但北蔡有一个优势：拥有大块待开发的原始地带，这是北蔡的希望。个人认为，北蔡将“居住”这个定位扎实做好，凭借优越的交通和张江等板块带动，也能有不错的发展前景，像碧云、联洋就是很好的例子。

　　也许是洞察了这一点，2022年下半年起北蔡加速了城中村改造的进程，未来北蔡地区将有超百万方的住宅用地供应，是妥妥的供地大户！相信随着这些城中村改造的推进，北蔡未来将成为中环内享有新兴城市界面和生态优势的品质居住区。

　　浦发集团的城中村项目，规划建面约35万方半岛体育，其中涉宅建面约17.5万方，据悉最快今年下半年就会有涉宅用出让。

　　这个地方紧挨着上海市第一妇婴保健院(东院)，此前几乎没有商品房用地出让，周边最有名的楼盘是浦东星河湾，目前二手房挂牌单价在14-15万/㎡，地块未来的房地联动价很值得期待。

　　2022年8月19日，北蔡楔形绿地“城中村”13幅地块经区发改委审核，取得了《土地储备项目可行性研究报告暨项目建议书的批复》。

　　整个“城中村”改造地块分为川杨河以北区域和南新村区域，共有13个地块项目，未来片区涉宅用地计容建面约59.5万方，成片区开发，一路之隔就是张江科学城！！

　　2022年3月17日公示《上海市浦东新区北蔡镇鹏海社区Z00-0901单元控制性详细规划05、06街坊局部调整》，未来以住宅为主，住宅体量约37万方。片区南侧紧邻中环，一路之隔就是御桥的红星美凯龙和宜家。

　　值得一提的是，北蔡的城中村项目，除了住宅用地外，还有体量不小的商业、商办用地规划，看得出是在吸取教训打补丁，一方面是提升板块内的商业配套，另一方面也发展一下薄弱的产业。

　　首先是二手房，北蔡板块二手房成交均价为8万+/㎡，略低于浦东中环内的二手房成交均价。

　　但实际上，近10年时间北蔡二手房成交均价的涨幅远高于浦东中环内的二手房，其涨幅为184%。

　　第一梯队就是花木的尾巴，这里有13万单价的星河湾，还有12万单价的陆家嘴锦绣华城；

　　第二梯队就是大华锦绣大城区域，这里不仅包括大华的几个街区，还有上海国际花园、宝华海尚郡领、凯利海华府，都是优质次新房，房价集中在9-10万/㎡；

　　第三梯队，主要是片区内90年代老小区。要细分的话，有芳系老小区、大华锦绣以南的绿城系老小区、动迁房片区等，房价集中在6-8万/㎡。

　　开云艾尚里项目，则位于大华锦绣华城以南的位置，周边主要集中以艾南小区、六里嘉园、南杨小区为主的90年代老小区半岛体育，二手成交均价在4-6万区间。

　　上至3000万的大平层豪宅，中至千万级的的次新房，下至三四百万的刚需小区，在北蔡，你都能找到。

　　众所周知，浦东买新房很难，不是分不够，就是太偏远。在没有合适选择的情况下，何不看看北蔡的二手房，这里或有一个置业最优选。

　　如下图所示，2021年北蔡板块零供应！2022年，在浦东外环内全年供应近13000套时，北蔡板块新增供应依旧不足千套，仅占比约6%！

　　自2021年积分制以来，北蔡仅有4盘入市，均价6-10万/㎡不等，其中2盘触发积分！

　　如果不是大华锦宸府有“小书包”、绿川馨康苑房子太老的话，他们触发积分大概也是没问题的。所以2盘触发积分的成绩，算是不错的了。

　　今年北蔡待入市新盘共计3个，川杨河以北的大华锦绣大城区域，大华锦宸府二期已经结束认购半岛体育，共272套房源等待开盘中，均价约10.34万。

　　最新效果图曝光，项目也是清一色的洋房设计，层高6F，商品房多为刚需型房型仅有两栋，可售房源较少，仅84套！其余多为长期租赁房、保障性租赁房，房源占比超过50%。但是住宅约8.3万的联动价也挺香，触发积分大概率不在话下。

　　开云艾尚里预计最快6月入市，首开344套89㎡的2房，价格的话可参考浦发仁恒有园，预计在9.5-9.6万之间。

　　北蔡凭借天然的地理位置，可以承接上游及周边的产业客群半岛体育，让北蔡楼市有源源不断的购买力涌入。

　　张江科学城的拓展，让北蔡迎来新的发展机会，同时随着北蔡城中村改造的推进，北蔡的身价将会得到提升。