半岛体育截至目前，上海新房已经上新到了第四批次，改善4房很稀缺已经成为买房人的共识了。

　　据统计，2023年前四批次浦东一共供应约5778套房源，共有3盘上新约286套叠加房源，仅占比约4.95%。

　　事实上，近年来上海楼市叠加产品一直比较稀缺，尤其是浦东长期处于供不应求状态。

　　如果说浦东新房本就竞争激烈，那“一房难求”的叠加市场更是卷出新高度，供不应求的情况下，逢开必火。

　　2022年二批次的保利云上拾光推出叠加，开盘日光；更不用说一批次的瑞仕半岛璟庭，项目推出98套叠加，也是全部售罄……

　　不免让人生疑：接下来还有叠加产品吗？需要多少积分和预算？究竟该如何选择呢？

　　据统计，除了4批次已公示的浦发虹湾、横沔玖境瑞府，下半年待入市的叠加产品中值得关注的还有2盘，分别是瑞仕半岛璟庭、华润前滩润璟。

　　从供应套数来看，叠加产品依旧稀缺，最多约500套左右；无疑是“卖一套少一套”的存在，想置业叠加的改善朋友们一定要及时关注项目动态。

　　从入市时间来看，4批次浦发虹湾、横沔玖境瑞府即将入市；瑞仕半岛璟庭预计第五批次加推入市，也是最后的收官房源；华润前滩润璟前期只推出了洋房产品，叠加产品预计下半年入市。

　　从环线分布来看，浦发虹湾、横沔玖境瑞府2盘位于外郊环间，瑞仕半岛璟庭、华润前滩润璟2盘位于中外环间，且前期都触发了积分。

　　前期没触发积分的楼盘热度也不低，稀缺产品属性奠定了基础，认购数据总体都很亮眼。全年供应就这么多，卖一套少一套，大家还是要把握住机会尽早上车。

　　毫无疑问，华润前滩润璟应该是单价最高的，前期洋房均价约11.7万/㎡，预计叠加产品要更贵；当然总价也更高，适合预算2000万以上改善置业。

　　浦发虹湾，公示均价约8.8万/㎡；瑞仕半岛璟庭前期洋房均价约7.03万/㎡，叠加预计7.7万+；横沔玖境瑞府公示均价约6.6万/㎡，但包含高层产品，叠加预计7万+。

　　从预算区间看，浦发虹湾与瑞仕半岛璟庭总价段略有重合，起步总价均为千万级，唐镇单价更高，户型面积略小；横沔玖境瑞府则户型建面更大，虽然单价略低，但起步总价超1200万。

　　如果说三林滨江是具备潜力的新贵板块，那么唐镇就是近几年备受认可的大热门板块。高行和周康板块则是供应较为稀缺的板块之一。

　　就地段价值而言，华润前滩润璟前滩南三林滨江潜力可期，瑞仕半岛璟庭中外环优势明显，橫沔玖境瑞府规划能级颇高，浦发虹湾位于唐镇、可直达市区半岛体育。

　　从实际位置来看，华润前滩润璟位于三林滨江西区，项目四周被公园包围，比起前滩住宅，更适宜居住。

　　前滩开发已近尾声，三林滨江板块将是浦东下一个发展重点；随着大量宅地的出让，陆家嘴集团再度挺近前滩南，三林滨江板块的开发也将迎来新一轮的建设高潮，未来可期。关于华润前滩润璟我们之前也专门写过，感兴趣可查看：

　　97.84！百合园洋房入围分高于别墅！压力给到华润前滩润璟！它究竟需要多少分？

　　瑞仕半岛璟庭，位于浦东高行，很多人觉得项目属于森兰，但并非核心。从位置来看，瑞仕距离市区还更近！

　　同时，项目享受着森兰板块得天独厚的优势，拥有外高桥和金桥两大产业集群中间优越的地理位置。

　　这里从开发之初就找好了自己的定位：打造低密、精品的改善型居住社区，迎合了金桥、外高桥居民的外溢改善需求。

　　另外，这里拥有6号线条跨江隧道，去往市区热门板块相当便捷，未来还有21号线加持，交通出行不是问题。

　　浦发虹湾，它的位置就在唐镇王港卡园，卡园产业区里有大量的保险公司、银行。这里的金融从业者将近20万，都是高收入人群，产业非常集中。

　　作为王港唯一的新房楼盘， 50万方的浦发虹湾地块里，除了包含约29万方的住宅，还有约2万方的商业、约3.2万方的学校规划。

　　如此大的体量和规划，未来落地也挺值得期待。唯一的槽点或是距离地铁较远，出行主要依赖于自驾，龙东高架可以直达浦东市区。

　　横沔玖境瑞府，则是浦东中部的超级大盘，由申迪集团与金茂联合打造。项目位于张江科学城和国际旅游度假区交汇处，是两大世界前沿规划的黄金交汇点。

　　这里地处张江科学城南部片区，又位于上海国际旅游度假区西片区，更有三轨交+三高架环绕，多维立体交通网通达全城。

　　横沔玖境整体定位也很有特色：将形成集古镇休闲、文化体验、生态宜居等功能于一体的人文体验区域，整体感觉会比较像浦东版的蟠龙天地。

　　据悉浦发虹湾＝华润前滩润璟＝横沔玖境瑞府，容积率均是1.6，打成平手；瑞仕半岛璟庭容积率略高半岛体育，为1.8。当然数字越小，居住环境越低密，舒适度越高。

　　其次，要注意景观规划。一方面景观可以保护楼间私密性，另一方面，如果社区有河流，更是加分项。

　　作为以横沔古镇为原点，规划出的“横沔玖境大城”，整体保留了横沔历史建筑、水乡风貌街巷尺度与历史肌理，以“三港四街六桥”为核心的东方水乡元素，将与迪士尼乐园形成东西联动的两大文化生活IP。

　　横沔玖境瑞府的叠墅产品双面临河半岛体育，栋栋滨水，推窗可见波澜水景。感兴趣的朋友，可以点击下方报名通道，预约参观快人一步！

　　下叠附赠地下室和庭院半岛体育，要格外关注它们的使用面积，部分大尺度叠墅有前庭后院、双层地下室。另外，客厅挑高处后期也能改造。

　　中叠一般单价、总价都是整幢楼最低，格局又与上下叠类似，对预算有限又想住叠墅的可以考虑。

　　叠加产品均为多层空间设置，能容下多代同堂且拥有各自的独立空间，互不干扰；

　　上有露台、下有地下室，且得房率很高，在不计算赠送面积的前提下，叠加的得房率在83-89%之间，是当下新房罕见的得房率超过80%的产品。

　　建面约135㎡的中叠：入户门厅挑空约6.4米，南向贯穿式露台，还搭配了地下灵动空间；

　　建面约134㎡的下叠：不仅有层高约5.85米地下室，而且南向面宽达到了6.7米，二层的主卧套房以及北向的书房都带有飘窗，次卧同样设计阳台。

　　此外，各户型也做到了动静分层设计，让休息区和生活区互不干扰，每一层都有不同的居住场景。最新户型图如下所示！

　　上叠，俯瞰园林秘境；中叠，超大南向面宽，盛纳阳光与美景；下叠，约50㎡地下室，约5.3m奢阔层高，丰富拓展空间。

　　1批次项目推出约98套叠加已全部售罄，预计第5批次将收官加推498套98㎡-159㎡高层+叠加，其有约210套叠加。

　　从曝光的户型图来看，叠加产品整体中规中矩设计，无露台、地下室等附赠空间；下叠1F和上叠1F均是南向阳台设计，且楼梯处规划有储藏间，另外1F均规划了南向带飘窗老人房，2F主卧套房+儿童房+带飘窗次卧设计。

　　从之前的开盘情况来看半岛体育，浦发虹湾和横沔玖境瑞府均未触发积分，目测这一次大概率也不会触发积分或者低分触发。

　　瑞仕半岛璟庭前期入围分最高55.28分，收官一次性将210套叠加房源全拿出来的话，预计积分相对会降低，上车概率还是蛮大。

　　华润前滩润璟此前仅推出了洋房产品，均触发了积分；再看前滩百合园二批次推出洋房+叠加，也均触发了积分。以此推论，华润叠加大概率触发，分数高低主要还要看产品设计以及最终给到的价格。