半岛体育昨天，美的置业召开 2022 年业绩会。作为民营阵营中少有的 示范房企 和过去多年行业的 黑马 企业，美的置业交出了一份销售额和归母净利双双腰斩、多项指标不同程度下滑的成绩单，表现不及市场预期。

　　2018 年实现港股上市、2019 年跻身千亿阵营，美的置业一路顺风顺水，显示了较强的爬坡能力。

　　但 2022 年是一道分水岭，千亿之后的美的置业在结束 高光表现 之后，迎来了行业新一轮爬坡进程中的最大挑战。

　　我们在债务方面保持健康，没有任何一笔钱出现违约，同时去年还有适当的盈利，这两方面非常不容易。

　　这是美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在 2022 年度业绩发布会上给出的自我点评。

　　具体来看，营收利润上半岛体育，美的置业 2022 年全年录得营业收入 736.31 亿元，同比基本持平；毛利 113.06 亿元，同比减少 16.22%；净利润 35.77 亿元，同比减少 32.55%。其中归母净利润 17.26 亿元，同比减少 53.88%。

　　736.31 亿的营收里净利润不到 35.77 亿，净利润率约 4.8%，盈利水平在去年行业许多房企出现亏损的环境下还算可以。

　　比如大幅削减行政开支，下降约 36.42% 至 21.50 亿，又将约 25.90 亿融资成本全部利息资本化，但其他收入及其他亏损净额同比下降约 60.73% 至约 3.51 亿，融资活动汇兑亏损净额约为 4.84 亿。

　　一番操作下来，才勉强守住利润，但公司股东到手利润只有可怜的 17.26 亿，少数股东应占利润为 18.50 亿，少数股东分食了过半利润。

　　2022 年，美的置业在拿地动作上不是一块地都没敢拿，而是象征性的只拿了一块地。

　　在土储方面主要是根据现在存量的土储做了改善，新增土储主要是对现在存量的土储做了一些换仓。

　　去年，美的置业对于量级高城市的土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。

　　具体而言，美的置业将 9 个项目的权益比例提升至 100%，同时退出了柳州、九江、岳阳、大理等城市的合作项目。

　　事实上，美的置业这些动作非常有针对性半岛体育，交易多为项目合作方，且为出险房企或者资金面较为紧张的房企半岛体育，如金科、融创等。

　　因此，这实际是一种被动行为，为了防止因关联项目牵扯到出险房企的漩涡中，必须及早进行风险切割。

　　房地产市场上行阶段，合作开发曾是撬动千亿规模的利器，但如今不少合作开发风险随暴雷房企的增多而被放大，成为爬坡路上的一道 隐形阻力 。

　　近两年， 背靠大树好乘凉 成了不少央国企逆势爬坡中最显著的优势，不少民企更是眼睁睁看着身旁的央国企嗖的一声从身旁划过。

　　截至 2022 年末，银行借款、境内公司债券分别占有息负债的 58%、28%，且没有境外美元债，不受美元加息的影响。

　　同时，2022 年全年，其融资成本同比下降了 20 个基点至 4.62%，接近央国企融资成本。而作为当前仍在债务方面保持着零违约的民营开发商，美的置业 2022 年还获得了监管层的大力支持，发债额逆势增加了 20 亿元。

　　但为何美的置业不仅去年初成为首家中票发行成功的民营房企，还数次出现在融资开闸中，得到像龙湖一样的政策倾斜与融资支持呢？

　　美的置业背后的是全球最大空调制造商之一、有着 家电茅台 之称的美的集团。这是支撑美的置业在行业下行状况下依旧能够融到便宜钱，依旧保持资产负债表和基本盘总体稳定的关键所在。

　　在股东对支持下，我们的几次发债基本上都能顺利发行，尤其是在中债增提供了担保的中票发行中，有 25 亿是大股东提供了反担保。

　　美的置业管理层在业绩会上毫不避讳的表示融资成本下降、发债逆势增长离不开股东在背后的支持。

　　大股东也撑起了美的置业强劲的资产负债表。截至 2022 年末，美的置业净负债率下降至 43.9%，现金短债比为 1.60，剔除预收后的资产负债率下降至 68.2%半岛体育，迈入绿档。

　　在外界看来，美的置业本该利用自身优势抓住机遇弯道超车，但其却在本次业绩会上显现出对规模的极低欲望。

　　这背后其实是 野心 向现实的妥协，是美的置业在拿地、成本以及城市层面的多维定向收缩。

　　2022 年，美的置业合同销售额同比下滑 42.22%，为 792.4 亿元，与此前定下的 1400 亿元销售目标相差甚远。

　　拿地上，去年公开市场美的置业近乎 消失 ，仅增加了上海一个项目，对于未来拿地，管理层则表示， 将根据每个城市的去化速度进行结构性补货，对土地的研判上更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点开花。

　　成本上，则充分 节流 ，延续很多房企 刀刃向内 的做法。地产财富会发现，21 年底，美的置业还有 14908 名员工。但 22 年底仅剩 11159 名。这意味着，过去一年，美的置业优化了超过了四分之一的员工。同时，员工福利开支同比减少 19.38%。

　　城市层面，很明显的能够发现半岛体育，美的置业和 顺德老乡 碧桂园采取了相似的战略——逐渐退出三四线低能级城市城市，聚焦一二线核心城市。

　　行业已经进入 剩者为王 的时代，企业应当在 活下来 的基础上，去思考如何走得更远、走得更好。

　　尽管美的置业可能错失行业变迁中的某些机遇，但换个角度看，其实美的置业和管理层所表现出来的谨慎、保守，很难说是对是错。